Theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM gửi UBND Thành phố ngày 11/7, Luật Đất đai năm 2024 đã tháo gỡ nhiều bất cập tồn tại ở Luật 2013, đặc biệt trong việc xác định giá đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng và cấp giấy chứng nhận. Đây được kỳ vọng là đòn bẩy quan trọng để thúc đẩy thị trường nhà ở và bất động sản (BĐS).

1. Luật Đất đai 2024: Cơ hội mới nhưng còn thiếu đồng bộ

Tuy nhiên, khi đi vào thực thi, luật vẫn bộc lộ một số điểm chưa đồng bộ với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản dưới luật. Các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hay việc tính toán nghĩa vụ tài chính vẫn còn nhiều lúng túng.

2. Giá đất leo thang đẩy giá nhà tăng cao

Một trong những thách thức lớn nhất hiện nay là giá đất tăng mạnh, kéo theo chi phí đầu vào của dự án. Việc bỏ khung giá đất và áp dụng nguyên tắc định giá theo thị trường có thể giúp minh bạch hơn, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ:

Giá nhà bị đẩy lên cao, ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà ở phân khúc bình dân và nhà ở xã hội.
Việc xác định “giá thị trường” đòi hỏi cơ sở dữ liệu chuẩn xác và năng lực quản lý lớn từ cơ quan nhà nước.
Nếu thiếu minh bạch, tình trạng đầu cơ, nâng giá hoặc việc các địa phương áp giá cao để tăng thu ngân sách có thể khiến thị trường méo mó.

3. Quỹ đất nhà ở xã hội: Vẫn là bài toán khó

Mặc dù Luật Đất đai 2024 có quy định ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho nhà ở xã hội (NƠXH), nhưng việc bố trí quỹ đất phù hợp lại là thách thức.

Luật quy định các dự án thương mại phải dành một phần đất hoặc nộp tiền tương ứng cho NƠXH.
Tuy nhiên, nhiều dự án nằm ở khu vực không phù hợp xây NƠXH, khiến triển khai gặp khó khăn.
Chính sách ưu đãi chưa đủ hấp dẫn so với lợi nhuận từ nhà ở thương mại, dẫn đến việc doanh nghiệp ít mặn mà đầu tư vào NƠXH.

4. Giải pháp tháo gỡ vướng mắc

Để thị trường BĐS phát triển bền vững, Sở Xây dựng TPHCM kiến nghị:

Thành phố cần phối hợp chặt chẽ với các Bộ, ngành Trung ương trong quá trình xây dựng văn bản hướng dẫn thi hành.
Thiết lập cơ chế giám sát minh bạch, lắng nghe phản hồi từ doanh nghiệp và người dân để kịp thời điều chỉnh.
Giao Sở TN-MT tổng hợp các vướng mắc thực tế, tham mưu UBND và Thành ủy kiến nghị sửa đổi Nghị quyết 18-NQ/TW, làm cơ sở hoàn thiện Luật Đất đai.

5. The Gió Riverside: Minh chứng cho xu hướng phát triển minh bạch

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều vướng mắc về pháp lý và giá cả, các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ luôn được đánh giá cao. Một ví dụ điển hình là The Gió Riverside tại TP Thủ Đức:

Pháp lý minh bạch: phù hợp với định hướng kiểm soát chặt chẽ và minh bạch hóa thị trường của TPHCM.
Vị trí chiến lược: gần Xa lộ Hà Nội, tuyến Metro số 1, thuận tiện kết nối trung tâm.
Đáp ứng nhu cầu ở thực: thiết kế căn hộ đa dạng diện tích, mức giá cạnh tranh hơn so với nhiều dự án thương mại cao cấp.

Sự hiện diện của The Gió Riverside cho thấy xu hướng “dự án minh bạch – đáp ứng nhu cầu thật” sẽ chiếm ưu thế trên thị trường trong giai đoạn 2025 – 2030.

6. Kết luận

Thị trường bất động sản TPHCM hiện vẫn chậm phát triển do nhiều vướng mắc pháp lý, giá đất leo thang và thiếu quỹ đất NƠXH. Tuy nhiên, với việc Luật Đất đai 2024 đi vào thực tiễn, cùng các nỗ lực tháo gỡ từ chính quyền, thị trường được kỳ vọng sẽ sớm cải thiện.

Các dự án như The Gió Riverside đang trở thành “điểm sáng” khi hội tụ đủ yếu tố pháp lý minh bạch, vị trí đắc địa và hướng đến nhu cầu thực – đúng với định hướng phát triển bền vững của Thành phố.